Поиск квартиры в мегаполисе, как правило, связан с массой потраченного времени, потрепанными нервами и опустошенным кошельком. Хотите найти крышу над головой в чужом городе - запаситесь терпением. Потому что найти хорошую квартиру в Алматы – это по-прежнему, настоящая лотерея. Предлагаем практические советы тем, кто занят поисками временного жилья в Казахстане.

Риэлторы – «лишнее звено» или необходимость?

Итак, если вы решили искать себе квартиру, делать это можно несколькими способами. Первый путь – обратиться в риэлторское агенство. Так поступают приезжие, состоятельные клиенты или очень занятые люди. Второй – искать самостоятельно, пользуясь интернетом, специализированными изданиями. Можно конечно, искать через знакомых или коллег, или дать объявление в газету, но этот вариант походит для тех, кто имеет в запасе время. А такой роскошью обладают, увы, не многие. Кстати, интернет наиболее оперативный способ поиска вариантов, поскольку газеты выходят на несколько дней позже и просто дублируют информацию.

Не секрет, что народ не особо не жалует посредников. Впрочем, у каждой стороны свои аргументы. Аппетиты алматинских риэлторских контор растут в геометрической прогрессии. Такса за просмотр потенциального жилья колеблется от 500 до 1000 тенге. А после заключения договора их услуги порой достигают от 15 000 до 30 000 тысяч. Редко когда посредники не берут за просмотр жилья. Впрочем, с маклерами можно торговаться, большинство все же идет на уступки, исключая крупные, раскрученные агенства.

Отдельная тема – договор найма. Он, как правило, стандартный и довольно примитивный, а в суде может трактоваться сторонами, как им заблагорассудится. Вы читали когда-нибудь агентский договор? Из этого набора текста следует вывод, что агенство ничего не гарантирует, и ни от чего не страхует. Кроме собственных интересов.

Алматинка Ирина Коржакова имеет две квартиры, которые получила в наследство и сдает квартиру их внаем около трех лет. По ее признанию, искать потенциальных квартирантов она предпочитает самостоятельно.
«Признаться, у меня был опыт контакта с риэлторами. И у меня остались не лучшие воспоминания. Так, за свои услуги маклеры берут 10% от месячной арендной платы с владельца квартиры и 100 долларов с квартиранта. Но при этом, не дают ни каких гарантий о благонадежности жильцов. Их цель - побыстрее найти квартиру и получить деньги. Поэтому надеюсь только на себя. Да так и дешевле. Особенно в кризис», - говорит Коржакова.
Ирину не устраивает, что маклеры часто «ломают» цены и психологически давят на хозяев, чтобы спустить цену. Внушают, что за такие деньги квартира не уйдет и «зависнет», что там неважный ремонт или бытовая техника. Вот и вся помощь от их «деятельности». Более того, получая вознаграждение, посредники не выдают никаких квитанций и расписок о получении денег.

Заключать официальный договор с квартирантами и платить налоги государству Ирина тоже не спешит. Хотя и признает, что имея такой документ, она была бы чувствовала себя более защищенной. Однако, свое нежелание регистрироваться в налоговой, она мотивирует это тем, что ее отпугивает путаница в налогообложении, бюрократии и коррупции в фискальных органах.

Свои аргументы есть и у посредников. Вот что рассказал madein.kg сотрудник алматинского риэлторского агенства «Мерей» Мухит Баданов:
«Реалии таковы, что сейчас рынок недвижимости Алматы полностью захвачен посредниками. Поэтому лишь единицам удается найти квартиру по объявлениям самих хозяев. В то же время во всем цивилизованном мире клиентам и в голову не придет искать жилье самостоятельно. У наших людей - другой менталитет. Они считают, что посредники наживаются на временной потребности людей. Это не так. Мы реально помогаем клиентам найти подходящий вариант», - считает риэлтор.

Мухид Баданов признает, что конкуренция на рынке настолько велика, что многие агенты, действительно ведут себя нечистоплотно. Демпингуют, а то и вовсе наговаривают на конкурентов. Маклер рассказал, что со многими клиентами они работают длительно, по рекомендации. В основном c иностранцами. За показ квартиры, их агентство плату не берет.

Сейчас на рынке много мошенников, поэтому чтобы хоть как-то подстраховаться, специалист советует тем, кто ищет жилье, спрашивать у хозяев показать квитанции по оплате коммунальных услуг. Не все владельцы показывают документы, а квитки это открытая информация и не должна утаиваться».

Маклер признает, что он и его коллеги приветствовали бы если появлению долгожданного закона регламентирующего их деятельность. «Глядишь, может и порядка стало бы больше, а то сейчас мы действуем нелегальными методами», говорит Баданов.

Хотите быстро сдать квартиру? Вымойте ее!

Порой, многие казахские арендодатели, особо не следят за чистотой своего жилья. Даже будучи предупреждены о том, что на просмотр квартиры придут люди – хозяева не утруждают себя тем, чтобы привести жилье в порядок после предыдущих квартирантов. В иных апартаментах тебя встречает такое «амбре», ведра с мусором и запущенные санузлы, что пропадает всякое желание осматривать дальше. Но больше всего меня удивляли некоторые владельцы, которые предоставляют квартиру даже без минимального набора посуды и постельных принадлежностей. В ответ на недоумение клиентов, хозяйки аргументировали свой отказ тем, что предоставляя квартирантам в пользование ложки и плошки, веники и швабры они, тем самым растрачивают богатство и счастье своего дома! При этом деньги, которые платят им квартиранты и тем самым умножают их благосостояние, в расчет не принималось.

При этом маклеры претензии от клиентов не принимают, и лишь отговариваются, что они, не успевают проверить все поступившие заявки. А собственники наперебой описывают состояние своих квартир только как «хорошее» или «отличное». Иногда хозяева требуют с квартирантов денежный депозит в размере 15 000 тенге. Обычно это подстраховка от недобросовестных жильцов, которые могут что-то сломать или испортить в квартире, наговорить крупную сумму по межгороду, и т.д.

Нештатная ситуация

- Однажды автору статьи самой пришлось столкнуться с нештатной ситуацией. Конечно, я была наслышана о конфликте интересов между риэлторами и владельцами жилья, но даже не предполагала, что могу сама стать свидетелем подобной сцены.

Как то наш офис переехал в новое здание и я стала искать квартиру ближе к новому месту. Накануне договорилась с маклером о просмотре очередной квартиры. Несмотря на пробки на место прибыла вовремя. Девушка маклер по моей просьбе также прибыла достаточно оперативно и доложила, что по моей просьбе они попросили хозяйку квартиры приехать как можно раньше, поскольку время близилось к вечеру. А нужно было посмотреть еще одну квартиру.
Хозяйка изрядно задерживалась. Маклер периодически звонила женщине, и та уверяла нас, что находится буквально в пяти минутах от дома. В итоге наше терпение было вознаграждено, но прождали мы тетку два часа на морозе. 

Каково же было мое разочарование! Квартира, которую так расхваливали, на деле оказалась весьма посредственной, и устраивала меня только территориально. А цена! За двухкомнатную хрущевку без особого ремонта, с советской мебелью и убогой бытовой техникой хозяйка запросила 800 долларов. Начался торг. Я объективно указала на недостатки и попросила немного сбавить цену. К тому же, честно сказала, что люди мы командировочные, будем часто отсутствовать, и поэтому амортизация квартиры будет небольшой.

Маклер, тоже стала уговаривать женщину уступить, мотивировав, что не стоит упускать порядочных и интеллигентных квартирантов. Женщина сказала, что ей нужно посоветоваться с мужем и ушла звонить. Cпустя несколько минут вернулась, и сообщила, что супруг согласен уступить 50 долларов от первоначальной суммы, но при условии предоплаты за два месяца. Такие условия не устраивали меня, и поэтому я отказалась и стала прощаться. Однако уже на пороге женщина, видимо, передумав, в свою очередь начала уговаривать меня остаться и стала диктовать мне номер телефона. Тут возмутилась посредница. Поскольку по условиям договора владельцы квартир не имеют права напрямую сообщать клиентам свои контакты.

Начался скандал едва не дошедший до рукопашного боя! Хозяйка вместе с сыном стали кричать на маклера, та не менее эмоционально отвечать им. В запале, хозяева грубо вытолкали ее взашей из квартиры. От неожиданности я потеряла дар речи и тоже стала ретироваться, опасаясь, что вдруг ненароком достанется и мне. Но хозяева, преградили мне путь к выходу и битый час объясняли свое поведение тем, что, дескать посредники обнаглели до ужаса и с ними нужно обращаться только так.

«Такие хозяева, пожалуй, могут и меня выставить на улицу, если им не угодить», - подумала я и покинула квартиру. Позвонила маклеру и заплатив зареванной девице за услуги я решила, что квартиру с такими владельцами я даже бесплатно арендовать не буду. На том и распрощались. И такое бывает.

Впрочем, кто ищет, тот все равно найдет. После всех мытарств я «забила» на посредников и стала искать жилье самостоятельно. И очень скоро нашла хорошую квартиру. Повезло!

Какие законы, такой и рынок

В Казахстане до сих пор не принят Закон «О лицензировании риэлторской деятельности в РК», хотя его проект был разработан самими риэлторами (Ассоциацией независимых риэлторов) еще в 2007 году.
По сей день в республике, рынок арендного жилья наименее всего охвачен государственным регулированием, хотя именно аренда во многих странах стала решением квартирного вопроса. Планировалось, что с принятием закона правительство будет развивать данный рынок в трех направлениях. А именно - созданием фондов по инвестированию в недвижимость, которые бы строили, управляли, продавали и сдавали жилье в аренду. Деньги планировалось привлекать за счет частных инвесторов и ресурсов государства.

Вторым направлением должны была стать покупка жилья с последующей сдачей в аренду, третьим – аренда с последующим выкупом. Впрочем, кризис и бюрократия пока тормозят принятия долгожданного закона. Хотя принятие закона четко отрегулировало бы правила игры на рынке съемного жилья. Кстати, в Кыргызстане, аналогичный нормативный акт был утвержден парламентом в минувшем году.

В таких крупных мегаполисах СНГ как Москва, Санкт-Петербург и Киев, правила игры регулируют муниципальные органы, которые устанавливают фиксированные арендные ставки или коэффициенты для объектов рынка недвижимости. Ставки аренды для квартир, офисов и магазинов строго дифференцированы. Фискальные органы жестко контролируют исполнение постановлений и сбор налогов в бюджет, в соответствии с утвержденными ставками. В Казахстане рынок аренды недвижимости пока бесконтролен.

Известно, что даже в европейских странах большая часть населения проживает в «доходных домах» и не имеет собственного жилья. В США, например, более 30 % жилищного фонда – это съемное жилье. В ФРГ это показатель составляет 60 %, Голландии 65%, а в Чехии и Словакии, Эстонии, Латвии и других постсоциалистических странах он колеблется от 27 до 60%.

В Казахстане уже давно появилась прослойка предпринимателей-раньте. Если раньше собственники сдавали собственное жилье, претерпевая неудобства чтобы решить материальные проблемы, то теперь они инвестируют в строящееся и вторичное жилье, чтобы сдавать его на постоянной основе. В результате, раньте имея 2-3 квартиры получают ежемесячную прибыль в размере от 2000 $. Однако, лишь 10% сделок совершается легально, в основном на элитное жилье. Надо признать, что желание самих риэлторов разработать единую систему тарификации услуг, механизмы деятельности и внедрить их на рынок не увенчались успехом.

Сегодня, конкуренция среди риэлторов настолько высока, что только государство может положить конец этому хаосу. Ведь в конечном итоге от этой неразберихи страдает потребитель, который не защищен ни от мошенников, ни от произвола собственников жилья.

Жипара Абдрахманова.

www.madein.kg